Quiero Construir La Casa De Mis Sueños En Costa Rica: ABC Sobre El Proceso De Construcción En Costa Rica

Todos tenemos en mente la casa de nuestros sueños, la que nos gustaría tener, construir o en la que nos gustaría vivir algún día. Es muy común para nuestros inversionistas y clientes extranjeros buscar terrenos donde puedan construir su casa en Costa Rica, ya sea por razones personales, comerciales o como opción de inversión. Sin embargo, es aún más común que no sepan en qué consiste el proceso de construcción en Costa Rica y en qué se diferencia de cómo se hace en sus países de origen. Por lo tanto, decidimos crear este blog con información básica sobre el proceso de construcción en Costa Rica. Ampliaremos los temas aquí descritos en futuros blogs, ya que sabemos que los compradores de propiedades pueden enfrentar problemas, frustraciones y a veces pérdidas económicas significativas, por no conocer aspectos básicos sobre la construcción de una casa en Costa Rica.

El proceso de construcción en Costa Rica se puede dividir en tres partes:

1. Etapa Preliminar:

Selección de la propiedad adecuada. Todo proceso de construcción comienza seleccionando la propiedad adecuada. Siendo esto un poco obvio, siempre le decimos a nuestros clientes, que al comprar una propiedad e invertir en Costa Rica, la parte más importante del proceso de inversión es asegurarse que la propiedad cumpla con todos sus requisitos. Esto implica que la propiedad sea todo lo que desean o tanto como el presupuesto lo permita. Los aspectos como ubicación, precio, tamaño y comodidades son relevantes, pero también uno de los aspectos que tiene gran relevancia es el uso de suelo. Al construir una casa, los compradores deben confirmar que la propiedad sea adecuada para el desarrollo o el tipo de construcción y uso previsto. Esto implica realizar una diligencia debida legal y técnica exhaustiva que incluya una evaluación de la zonificación y restricciones de construcción aplicables a la propiedad de interés. Este proceso incluso puede implicar revisar planes de zonificación, regulaciones generales en ausencia de un plan de zonificación, e incluso estatutos y restricciones de condominios. Un ejemplo simple que captura la importancia de revisar el uso de suelo, es que este paso nos permite confirmar que se puede construir una casa de dos pisos, como la que se quiere tener, antes de comprar un lote que solo permite la construcción de una casa de un piso.

Selección del equipo adecuado de diseño y construcción. Muchas historias de terror que hemos visto con compradores de propiedades comienzan con la selección incorrecta de equipos de diseño y construcción. (Para ser justos, lo mismo se puede decir al elegir al abogado incorrecto). Diría que la mayoría de las veces, las mayores tragedias ocurren al elegir empresas o profesionales que carecen del conocimiento, la experiencia, los recursos y la estructura para realizar el trabajo de construcción. Esto se puede evitar investigando el mercado, solicitando buenas referencias, confirmando que estén registrados en el CFIA y preguntándoles sobre su experiencia y análisis de su trabajo. Intentar ahorrar dinero eligiendo la cotización más barata o no solicitar los documentos y garantías necesarios para estar protegido durante el proceso casi nunca es una buena idea. En mi experiencia, y tal vez use esto como regla general, nunca he visto a un buen constructor con un mal contrato o a un mal constructor con un buen contrato. ¡Los detalles son cruciales en la construcción!

Selección de un gerente de proyecto cuando sea necesario. Ciertos proyectos, según su tamaño o complejidad, requieren de la participación de un gerente de proyecto, este supervisará el proceso de construcción, permisos, gastos, cronogramas, presupuestos y el cumplimiento de hitos. Es importante saber cuándo se necesita un gerente de proyectos. Ampliaremos sobre el papel del gerente de proyecto en un blog posterior.

2. Etapa de Permisos:

Estudios preliminares y estudios técnicos. Los estudios preliminares son documentos recopilados con la información preliminar y básica requerida para desarrollar un proyecto o construir una casa, que sirven como parte de las bases para los trámites. Por otro lado, los estudios técnicos son aquellos requeridos según las características específicas del proyecto o tipo de casa. Estos estudios preliminares incluyen certificados de uso del suelo, disponibilidad de servicios públicos, informes topográficos, estudios de suelos, estudios de estabilidad del suelo, estudios ambientales, etc. Estos estudios se preparan entre abogados, consultores técnicos y equipos de construcción.

Borrador del proyecto (Anteproyecto). El borrador del proyecto es la propuesta realizada por el profesional en arquitectura o ingeniería, contratista o empresa constructora que contiene los elementos que definen la identidad del proyecto utilizando como referencia la información en los estudios preliminares y técnicos y la ubicación geográfica según el interés del propietario, entre otros aspectos.

Planos y especificaciones técnicas. Los planos y especificaciones son el conjunto de planos y representaciones arquitectónicas y técnicas que describen todos los elementos de un proyecto, incluyendo todos los aspectos técnicos y los elementos necesarios para llevar a cabo una construcción.

Permisos de construcción. Los permisos de construcción son las licencias, autorizaciones y aprobaciones necesarias para que un trabajo de construcción sea legal. Los permisos de construcción se manejan a nivel burocrático y dependerán casi exclusivamente de los consultores, arquitectos e ingenieros contratados por el dueño de la propiedad. Debido a su naturaleza y complejidad, los permisos de construcción deben considerarse como procedimientos administrativos y técnicos que requerirán asesoramiento. La mayoría de los extranjeros que compran propiedades para construir en Costa Rica los ignoran y, en su mayoría, no estarán involucrados durante esta fase.

Setena. Esta es la entidad que supervisa la parte ambiental del proceso de los permisos de construcción. Setena significa “Secretaría Técnica Nacional Ambiental”. Setena se creó en 1995 en un esfuerzo por crear armonía entre el desarrollo y el medio ambiente, asegurando que haya un componente ambiental agregado a los planes de uso del suelo, desarrollo y zonificación. Los permisos que se presentan más comúnmente ante Setena son los permisos D1 y D2. El permiso D1 es para proyectos que tienen impacto ambiental moderado o alto, y el permiso D2 es para proyectos que tienen un impacto ambiental muy bajo. En proyectos de construcción de viviendas, la necesidad de solicitar un permiso ambiental D1 o D2 dependerá del tamaño y complejidad de la construcción.

Aprobación del CFIA. CFIA significa “Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos”. Es la entidad que supervisa a profesionales, como ingenieros, arquitectos y sus empresas, en relación con un proyecto y sus clientes. CFIA aprueba los planos y prepara las estimaciones de costos y valores de proyectos según su tamaño, acabados y accesorios.

Permiso municipal. Las municipalidades en Costa Rica son las entidades gubernamentales jurisdiccionales que supervisan la administración de un territorio, incluida la emisión de licencias como licencias de construcción. Las municipalidades emiten el llamado permiso de construcción. El municipio recibirá los planos sellados y aprobados por CFIA, las cartas de disponibilidad de servicios públicos, los certificados de zonificación, las cartas de alineación de diferentes entidades y otros documentos legales y, al cumplir con sus regulaciones o la ley, emitirá el permiso de construcción. Las municipalidades cobrarán el uno por ciento del valor del proyecto como impuesto municipal de construcción que debe pagarse para que se emita la licencia.

3. Etapa de Construcción:

Una vez que la municipalidad emite el permiso de construcción y el propietario paga por este, todo está listo para construir. La parte más importante de la etapa de construcción es elegir el equipo adecuado para el trabajo, el tipo de contrato adecuado, confirmar al equipo de inspección y, dependiendo de la escala del proyecto, contratar a un gerente de proyecto.

Construir la casa de sus sueños en Costa Rica es, de hecho, un proceso complejo y dinámico. Asegúrese de recibir el asesoramiento adecuado y contar con el equipo correcto para el trabajo. En los próximos blogs ampliaremos acerca de cada una de las etapas de construcción en Costa Rica y nos adentraremos un poco más en lo técnico.

Para obtener más información, complete el formulario de reunión de cortesía en la parte inferior. ¡Estaremos encantados de ayudarle!

Hillary Cruz Chaves
hcc@quatro.legal

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