Compra de propiedades en costa rica: los tres servicios más importantes a considerar fuera del ámbito legal (informes topográficos, informes de inspección, apoyo en construcción y arquitectura)

by Equipo de Real Estate Quatro Legal | Feb. 20, 2024 | Artículo, Bienes Raíces

Uno de los errores más comunes que cometen los extranjeros al adquirir propiedades en Costa Rica es no realizar una debida diligencia correcta sobre la propiedad. La intención de una debida diligencia es confirmar, legal y técnicamente, que la propiedad se encuentra en buen estado. La realización de un informe topográfico, un informe de inspección y contar con apoyo en construcción y arquitectura son los tres servicios más importantes a considerar fuera del ámbito legal durante el período de debida diligencia.

1. INFORME TOPOGRÁFICO:

¿Qué es un informe topográfico?

Un informe topográfico es un documento preparado por un topógrafo después de realizar un estudio o levantamiento de un terreno específico. El propósito de este informe es proporcionar información detallada sobre la condición, límites, características y cualquier otro aspecto relevante del área estudiada. Se utilizan comúnmente en transacciones inmobiliarias, proyectos de desarrollo, planificación del uso del suelo, proyectos de construcción y disputas legales relacionadas con los límites de propiedad. Un informe topográfico proporciona información valiosa sobre la propiedad.

¿Qué debería incluir un informe topográfico completo?

Al realizar un informe topográfico, el topógrafo compara la información contenida en el mapa topográfico, debidamente registrado ante el Registro Público, con la información obtenida durante la inspección en el lugar. Esto significa que el topógrafo confirmará si los límites, el área y la ubicación de la propiedad en el lugar coinciden con la información registrada.

Un informe topográfico completo incluirá una descripción detallada de las características físicas de la propiedad, una descripción de sus límites, dimensiones, cercas, terreno, ubicación, linderos de propiedad, marcas de esquina, servidumbres, intrusiones y/o estructuras existentes.

También es importante saber que aproximadamente el 25% del territorio de Costa Rica está protegido por parques nacionales, reservas y refugios de vida silvestre. Por lo tanto, un informe completo también confirmará si la propiedad se encuentra dentro de un área protegida (parques nacionales, reservas y refugios de vida silvestre) o si la propiedad está cerca o dentro de una zona marítima. Por lo tanto, se deben tener en cuenta los conocimientos especiales sobre normativas y reglamentaciones de zonificación para construir y desarrollar un lote. Con base en los hallazgos del informe topográfico, el topógrafo proporcionará conclusiones, problemas que deben abordarse y recomendaciones relacionadas con la propiedad.

La tecnología ha cambiado significativamente con el tiempo, lo que permite que los levantamientos topográficos sean hoy más precisos. La forma en que se realizaban los informes topográficos en la década de 1980 es muy diferente de la actual. Por lo tanto, realizar un informe topográfico es fundamental cuando la propiedad tiene un levantamiento topográfico antiguo.

Elija al topógrafo adecuado.

Antes de elegir al topógrafo, solicite referencias a agentes inmobiliarios o abogados y asegúrese de que los candidatos conozcan el área de interés. Uno de los errores más comunes es contratar a un topógrafo sin experiencia en la zona donde se encuentra la propiedad. Un topógrafo local recomendará cómo avanzar si surgen contingencias, basándose no solo en las reglas y regulaciones generales, sino también en las disposiciones legales del municipio y en las edificaciones existentes en la zona.

En conclusión, ¡un informe topográfico confirmará que está obteniendo lo que está pagando!

2. INFORME DE INSPECCIÓN.

¿Qué es un informe de inspección?

Un informe de inspección es un documento que detalla los hallazgos de una inspección exhaustiva de una casa, apartamento o edificio. Por lo general, lo realiza y prepara un ingeniero o arquitecto calificado que evalúa la condición, seguridad y funcionalidad de la construcción inspeccionada según el código de construcción de Costa Rica.

Los informes de inspección se utilizan comúnmente en transacciones inmobiliarias y compras de viviendas para conocer la condición y seguridad de una propiedad.

¿Qué debería incluir un informe de inspección completo?

El informe de inspección debe ser realizado por un ingeniero o arquitecto e incluir observaciones, evaluaciones y recomendaciones basadas en los hallazgos del ingeniero sobre la construcción existente. Puede cubrir varios aspectos según el tipo de inspección, como integridad estructural, sistemas eléctricos, fontanería, techos, peligros de seguridad, cumplimiento de códigos y más. Tenga en cuenta que un informe de inspección puede no incluir la evaluación de deficiencias estructurales que puedan requerir equipos especiales, personal y tiempo. Por lo tanto, si desea que se verifique algo en particular, asegúrese de preguntar si está incluido o no, y, de no ser así, pregunte por su costo.

3. APOYO EN CONSTRUCCIÓN Y ARQUITECTURA.

¿Qué es el apoyo en construcción y arquitectura?

El apoyo en construcción y arquitectura se refiere a contar con la asistencia y colaboración de un profesional al comprar una casa en proceso de construcción o remodelación, o al comprar un lote con fines de construcción.

En otras palabras, el arquitecto o ingeniero será responsable de evaluar si las normas de zonificación y construcción de la propiedad son adecuadas para el proyecto o construcción que desea realizar. Una vez que comienza el proceso de construcción, realizará inspecciones regulares en la propiedad para asegurarse de que lo establecido en los planos coincida con el trabajo en el lugar, y se cumplan la calidad y los hitos establecidos.

Uno de los errores más comunes que cometen los clientes al adquirir propiedades recién construidas es pedir a conocidos cercanos, como abogados o agentes inmobiliarios, que visiten la construcción y se aseguren de que se cumpla el cronograma, se mantenga la calidad y se respeten los planos. Sin embargo, lo que suele suceder es que no tienen un conocimiento profundo sobre construcción y sus aportes probablemente no sean tan profundos y técnicos como se necesitan.

En muchos casos, los clientes que evitan incurrir en el gasto de enviar a un profesional a revisar el progreso del trabajo se encuentran en procesos de reclamación de garantía o civiles más adelante, ya que se dan cuenta tarde, después de habitar la propiedad, de que existen ciertos defectos que dificultan el funcionamiento normal de una casa.

¿POR QUÉ SON IMPORTANTES ESTOS SERVICIOS QUE SE ENCUENTRAN FUERA DEL ÁMBITO LEGAL?

Si bien es cierto que estos tres estudios o informes tienen un costo, el costo de estos será mucho menor que: a) Comprar un lote con una superficie registrada de 1000 metros cuadrados, pero donde solo se pueden destinar 200 para la construcción; b) Comprar una casa que presente problemas estructurales después de la compra y requerirá reparaciones que pueden costar la mitad de lo que costó el activo; c) Comprar una casa nueva a un precio muy alto que no sea funcional, presente varios problemas funcionales y en la que uno podría verse involucrado en procesos de reclamación de garantía que generarán costos de todo tipo, incluidos honorarios legales y gastos.

Estos informes proporcionan información valiosa para compradores, vendedores, propietarios de propiedades, aseguradoras y prestamistas, para tomar decisiones informadas con respecto a la propiedad o activo en cuestión. ¡Recuerde que se trata de inversiones y no de gastos!

María Fernanda Baudrit
Mbp@quatro.legal

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