¿Puedo comprar una propiedad en el Golfo de Papagayo?

by Equipo de Real Estate Quatro Legal | Jan. 9, 2024 | Artículo, Bienes Raíces

Sí, los inversores expatriados pueden comprar propiedades en el Golfo de Papagayo. Sin embargo, es importante saber que la mayoría de las propiedades en el Golfo de Papagayo tienen una naturaleza jurídica distinta. Debido a su ubicación, estas propiedades se rigen por un régimen denominado Polo Turístico del Golfo de Papagayo (PTGP). A continuación, resumimos los puntos básicos que los compradores deben conocer si están interesados en comprar una propiedad en esta zona.

¿Qué es el PTGP?

El PTGP es el resultado de un estudio realizado en la década de 1970 por el Banco Centroamericano de Integración Económica. Este estudio analizó el potencial turístico de Centroamérica con el fin de adoptar un Programa de Desarrollo Regional para atraer el turismo vacacional internacional.

Como resultado del estudio, se determinó que el Golfo de Papagayo, en Costa Rica, tenía unas características únicas que le conferían un alto potencial turístico. Se determinó que el Golfo era la zona privilegiada para el turismo vacacional debido a su ubicación (cerca de Liberia y del aeropuerto internacional), clima, biodiversidad y belleza escénica.

Por todo ello, en 1979, el Gobierno de Costa Rica promulgó la Ley 6370 donde se declaró el PTGP un proyecto de interés público. En 1982 se creó un marco legal especial para regular el desarrollo y ejecución del proyecto turístico del Golfo de Papagayo.

Para la ejecución del PTGP, el Gobierno expropió la totalidad de los terrenos que conformaban el proyecto, incorporando así el PTGP, y dichas propiedades pasaron a manos del Estado.

¿Cómo funciona el PTGP?

La idea principal es arrendar, a través de concesiones, proyectos de desarrollo de gran escala. Estos proyectos siempre son supervisados por el Gobierno a través del Instituto Costarricense de Turismo (ICT).

El ICT dirige y gestiona el PTGP y se asegura de que todas las concesiones cumplan plenamente el marco jurídico aplicable.

El ICT ha desarrollado un Plan Maestro del Golfo, que identifica claramente los usos de suelo autorizados para el proyecto. El ICT utiliza este Plan Maestro como única guía para aprobar todos los desarrollos. El Plan Maestro establece los aspectos técnicos que debe cumplir cualquier desarrollo en la zona.

¿Por cuánto tiempo se otorgan las concesiones en el PTGP?

Por un máximo de 50 años. Sin embargo, el plazo puede renovarse con la aprobación del ICT y sólo cuando las necesidades del proyecto justifiquen una prórroga.

¿Se pueden cancelar las concesiones del PTGP?

Las concesiones pueden ser canceladas por el ICT cuando: a) el concesionario incumpla los fines del proyecto y las normas técnicas aprobadas por el ICT; b) se incumplan las disposiciones legales y reglamentarias; c) se incumpla el contrato de concesión suscrito entre el ICT y el concesionario; d) se incumplan las disposiciones y órdenes emitidas por el ICT; y e) se hipoteque y/o transfiera una concesión, total o parcialmente, sin la aprobación del ICT.

En los casos anteriores, todas las instalaciones o edificaciones ubicadas en la concesión serán propiedad del ICT y el concesionario perderá su derecho a indemnización por cualquier mejora o construcción realizada en la concesión.

¿Pueden transferirse las concesiones en el PTGP?

Sí, con la aprobación del ICT, las concesiones pueden ser parcial o totalmente transferidas, hipotecadas, subdivididas, arrendadas, etc.

El ICT recaudará un impuesto cada vez que se transfiera una concesión. Este impuesto se calcula en 3,22 dólares por metro cuadrado de la superficie total de la concesión que se transfiere. Este importe se ajusta cada cinco años; el actual entró en vigencia en el 2022.

¿Pueden los extranjeros ser propietarios de concesiones en el PTGP?

Sí. A diferencia de las propiedades en la zona marítimo terrestre, donde existen restricciones específicas a la propiedad extranjera, las concesiones en el PTGP pueden ser otorgadas a ciudadanos extranjeros o costarricenses o a empresas costarricenses independientemente de la nacionalidad del accionista.

Cualquier concesionario potencial debe presentar sus antecedentes penales y los documentos requeridos al ICT para demostrar su capacidad financiera para desarrollar, o continuar desarrollando, un proyecto en el PTGP.

Este requisito también aplica cuando se adquiere una concesión ya desarrollada.

¿Es seguro ser propietario de una concesión en el PTGP?

Sí, es seguro poseer o adquirir una concesión en el PTGP, ya que cuenta con un sólido marco jurídico que lo respalda y el Gobierno avala este régimen especial. Como referencia, el Hotel Four Seasons opera con una concesión en el PTGP.

Sin embargo, debido al régimen especial que se aplica a esta zona y a las especificidades reguladas en el marco legal, Quatro Legal le aconseja que cuente siempre con apoyo legal a la hora de adquirir y gestionar una propiedad en el PTGP.

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