¿Está pensando en invertir en la zona marítimo terrestre de Costa Rica? Esto es lo que necesita saber. Lo hacemos simple.

by Equipo de Real Estate Quatro Legal | Jan. 9, 2024 | Artículo, Bienes Raíces

Algunos de nuestros clientes tienen cierto temor o no se sienten cómodos comprando una propiedad en concesión debido a toda la información o desinformación que leen en línea, especialmente porque el proceso es drásticamente diferente al de comprar una propiedad titulada. Sin embargo, si se entiende correctamente y bajo la asistencia del abogado inmobiliario adecuado, no debería ser una razón para que la inversión inmobiliaria no se complete, si es la propiedad que marca todas las casillas.

Según la Ley 6043, la zona marítimo terrestre se define como la franja de 200 metros a lo largo de la costa. Está sujeta a un régimen jurídico especial. Salvo algunas excepciones, los bienes situados en esta zona no pueden ser objeto de propiedad privada ni transferirse en pleno dominio y siguen siendo propiedad del Estado.

De esta franja de 200 metros, los primeros 50 metros medidos desde la pleamar (referencia técnica), llamados zona pública, se destinan al uso público, y están prohibidas todas las actividades de apropiación y construcción y las urbanizaciones. La finalidad de esta zona es el paseo y el libre tránsito. Los 150 metros restantes, llamados zona restringida, están sujetos a concesión.

¿Quién administra la zona marítimo terrestre? La Municipalidad donde se ubica la propiedad y el Instituto Costarricense de Turismo (ICT) son los encargados de administrar estas zonas.

¿Pueden estas propiedades ser utilizadas y explotadas por particulares? Los terrenos ubicados en la zona marítimo terrestre son propiedad del Estado (administrados por la Municipalidad correspondiente), por lo que el único mecanismo legal por el cual una persona o entidad puede utilizar y explotar estas áreas es mediante la obtención de un contrato de concesión.

En las zonas declaradas de valor turístico por el ICT (que son la mayor parte de la zona costera), los Municipios sólo pueden otorgar concesiones si existe un plan regulador aprobado.

¿Pueden heredarse los derechos de zona marítimo terrestre por concesión? Sí. Para que los herederos se conviertan en concesionarios, tendrán que cumplir con la ley de zona marítimo terrestre, el contrato de concesión y cualquier otro aspecto legal o técnico que se aplique o haya sido asignado a la concesión.

¿Por cuánto tiempo se otorgan las concesiones de zonas marítimo terrestres? Por un periodo no inferior a cinco años ni superior a veinte. Sin embargo, el plazo puede ser renovado por períodos consecutivos siempre y cuando 1) la concesión respete la normativa y las cláusulas contractuales aplicables; y 2) la solicitud se presente antes de la fecha de vencimiento.

¿Qué ocurre si la Municipalidad decide no renovar una concesión? La regla es simple: si la concesión no se renueva debido al incumplimiento de las obligaciones contractuales y legales de los concesionarios, el Municipio tiene derecho a negarse a compensar al antiguo concesionario por cualquier mejora o construcción realizada en la propiedad.

Si la decisión se toma porque el Municipio requiere la concesión por un interés público justificado, entonces el Municipio debe compensar al concesionario por todas las mejoras realizadas en la propiedad y todas las construcciones legales que se construyan. Un perito determinará el valor de estas mejoras.

¿Caducan las concesiones? Sí. Las concesiones pueden caducar por: a) finalización del plazo del contrato de concesión y no tramitación a tiempo de la renovación por parte del concesionario; b) abandono de la propiedad por parte del concesionario; c) fallecimiento del concesionario y no tener herederos; y d) cancelación de la concesión.

¿Cómo puede cancelarse una concesión? Las concesiones pueden ser canceladas si: a) el concesionario no paga los impuestos a tiempo; b) el concesionario no cumple con el acuerdo de concesión; c) el concesionario no puede cumplir con la ley de zona marítimo terrestre; d) el concesionario decide construir o realizar actividades en la zona pública; y e) cualquier otra causa específica establecida por la ley.

¿Los extranjeros pueden ser concesionarios de propiedades situadas en la zona marítimo terrestre? Sí, pero sólo bajo ciertas condiciones. A diferencia de las propiedades de dominio pleno, los títulos de propiedad de los terrenos de la zona marítimo terrestre no son de propiedad, sino de concesión. Además, los extranjeros no tienen los mismos derechos que los ciudadanos costarricenses cuando se trata de la zona marítimo terrestre.

La Ley 6043 establece que los ciudadanos extranjeros no pueden ser concesionarios mayoritarios por sí mismos o como parte de una empresa “propietaria” de estos terrenos. Sin embargo, hay métodos empleados para cumplir con las restricciones a la “propiedad” extranjera.

La estructura legal recomendada para cumplir con la restricción extranjera es crear un fideicomiso donde una entidad doméstica propiedad de un costarricense es nombrada como fiduciario. En este caso, el fiduciario mantiene el 100% de las acciones en fideicomiso en beneficio del propietario o propietarios extranjeros durante el plazo de la concesión. Los poderes del fiduciario se limitan a la custodia de las acciones y a la administración general de la concesión de acuerdo con las instrucciones escritas del propietario extranjero.

¿Es posible ser concesionario de más de una concesión? Existe un vacío legal al respecto. La ley establece una restricción de una concesión por persona pero no hace mención a las sociedades. Es muy habitual que una sociedad sea titular de una o varias concesiones.

¿Es fácil solicitar una concesión? Desde el punto de vista legal, es un procedimiento rápido y sencillo. En la práctica, sin embargo, se tarda entre tres y cinco años debido a la burocracia municipal. La espera suele merecer la pena, ya que las propiedades de la zona marítimo terrestre son una buena inversión dada su ubicación privilegiada.

La solicitud de concesión culmina con la firma de un contrato de concesión entre el interesado y el alcalde de la Municipalidad correspondiente. Este acuerdo establece los términos en los que se otorga la concesión.

El beneficiario de la concesión siempre debe cumplir con el acuerdo, que establece las especificidades de la concesión tales como: el área dada por concesión, el tipo de actividad que se puede llevar a cabo en base al plan de zonificación, las especificidades de la construcción (densidad, altura, número de plantas, etc.), el plazo en el que los propietarios deben desarrollar la actividad para cumplir con la concesión, etc.

¿Pueden transferirse las concesiones a terceros? Aunque, desde un punto de vista jurídico, el bien pertenece al Estado, y no se puede vender o transferir un bien sobre el que el vendedor no tiene derechos de propiedad, las transacciones de bienes inmuebles de la zona marítimo terrestre son habituales y bastante solicitadas.

El método más común consiste en celebrar un contrato privado de venta de los derechos de concesión del vendedor. Sin embargo, todo cambio debe notificarse formalmente a la Municipalidad, que debe aprobarlo. (La Municipalidad sólo comprobará que el nuevo propietario cumple las condiciones establecidas para ser titular de una concesión). El incumplimiento de este requisito podría dar lugar a la cancelación de la concesión.

Todo nuevo concesionario deberá cumplir con las condiciones establecidas en la Ley 6043 y con los términos del contrato de concesión.

¿Se pueden modificar los términos del contrato de concesión? Esto dependerá del caso concreto. Para determinar la viabilidad se debe valorar varios factores. En general, si la concesión no se ha desarrollado y la nueva actividad cumple con el plan regulador y el uso del suelo, podría ser posible cambiar los términos de la concesión.

¿Tiene el concesionario vía libre para construir en la concesión? No. Al igual que con cualquier otro tipo de propiedad en Costa Rica, la Municipalidad tiene el consentimiento final y la aprobación basada en el plan regulador aplicable y el uso de suelo.

¿A cuánto ascienden los impuestos sobre la propiedad de una concesión? Las Municipalidades cobran un impuesto anual que debe pagarse en enero (“Canon”) y que es un porcentaje del valor de tasación de la propiedad determinado por el Ministerio de Hacienda. La tasación forma parte del proceso de solicitud de concesión y se establece en el contrato de concesión.

El impuesto se calcula sobre el valor de tasación y es un porcentaje legal basado en el uso del suelo de la propiedad: a) Uso agrícola: hasta el 2%; b) Uso residencial: hasta el 3%; c) Hotelero, turístico o recreativo: hasta el 4%; y d) Comercial, industrial o minero: hasta el 5%.

¿Pueden las propiedades objeto de concesión ser objeto de actividades económicas lucrativas? Sí. La actividad se determinará en función de las características de la concesión.

¿Puede un tercero privado tener una propiedad en concesión como inversión y no desarrollarla? Desde el punto de vista jurídico, no. En términos generales, todo contrato de concesión establece el plazo en el que el concesionario debe desarrollar y llevar a cabo la actividad pactada. El incumplimiento de estos plazos podría ser interpretado por el Municipio como un incumplimiento del contrato de concesión que daría lugar a la anulación de la misma.

Sin embargo, abundan las concesiones no desarrolladas, en parte porque algunas Municipalidades no disponen de los recursos necesarios para verificar el cumplimiento del acuerdo de concesión. Otra razón común es que el concesionario no puede desarrollar la actividad debido a factores externos, como la falta de agua, carreteras, cuestiones de límites, etc. En estos casos, la Municipalidad no puede cancelar la concesión.

¿Es seguro invertir en propiedades en concesión? En general, sí. Sin embargo, es extremadamente importante entender bajo qué términos se otorgó o se otorgará la concesión para asegurarse de que el nuevo concesionario cumpla o para determinar la viabilidad de cambiar los términos en función del interés del potencial comprador.

Si la concesión y su concesionario están en regla, es seguro invertir en una concesión. Se trata de propiedades muy codiciadas, ya que suelen ser muy lucrativas debido a su ubicación privilegiada y a sus vistas despejadas al océano.

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