No estoy preparado para comprar y quiero alquilar primero: ¿cómo funcionan los contratos de alquiler?

by Equipo de Real Estate Quatro Legal | Jan. 9, 2024 | Artículo, Bienes Raíces

La mayoría de las veces, cuando los inversores tienen problemas con los contratos de arrendamiento, éstos se originan por un contrato de arrendamiento mal redactado, por la inexistencia de uno o -y esto es muy común- por no leer o entender los términos y condiciones contenidos en el contrato de arrendamiento. Lo primero que hay que hacer cuando se alquila una propiedad es firmar un contrato de arrendamiento claro y sencillo por escrito y entender los términos y condiciones que regirán la relación de arrendamiento.
Las cláusulas básicas que debe contener un contrato de arrendamiento son las siguientes

a) Identificación completa de las partes que serán arrendador y arrendatario. Es importante confirmar que el arrendador tiene el derecho legal de alquilar el inmueble.

b) Identificación del inmueble con su número de inscripción en el Registro Público de Costa Rica, área, ubicación, descripción general y levantamiento topográfico, entre otros datos relevantes.

c) Uso que se le dará al inmueble, ya sea residencial, comercial o agrícola, incluyendo todas las actividades o usos que se restringirán o prohibirán.

d) Monto de la renta a pagar, ya sea en moneda nacional o extranjera, y las fechas o días exactos en que deberá ser pagada al arrendador. El arrendador tiene la obligación de emitir un recibo por el alquiler. Asimismo, es importante que las partes incluyan cualquier otro importe que deba abonarse, como servicios públicos, cuotas de mantenimiento, cuotas de condominio, etc.

e) Duración del contrato, que no podrá ser inferior a tres años, salvo que se trate de un alquiler de corta duración que se rija por normas específicas.

f) El monto del depósito de garantía para cubrir los posibles desperfectos del inmueble, la falta de pago de servicios y, en algunos casos, el impago del alquiler al final del contrato.

g) La posibilidad de ceder el contrato a un tercero o de subarrendar la vivienda.

h) Los derechos de inspección del arrendador y las condiciones correspondientes.

i) Condiciones en que el arrendatario recibe la propiedad.

j) Medios para recibir notificaciones o comunicaciones.

Los contratos de arrendamiento están regulados en el Capítulo VII de la “Ley General de Arrendamientos Urbanos y Sub-Urbanos N 7527” o artículos 56 a 69 de la “Ley de Arrendamientos”.

a) Precio del alquiler, lugar y fecha de pago. La regla más básica es que el precio del arrendamiento puede ser negociado libremente por las partes y pagado en efectivo o mediante cualquier tipo de garantía. Debe pagarse mensualmente, salvo que las partes acuerden otra cosa. Surgen muchos problemas en relación con la fecha de pago. Los inquilinos tienen derecho a pagar la renta en los siete días naturales siguientes a la fecha de pago acordada por las partes. La obligación de pago comienza en la fecha en que el inquilino toma posesión de la casa o apartamento y termina en la fecha en que se la devuelve al propietario. El alquiler debe pagarse en el lugar acordado por las partes, ya sea una dirección física o una cuenta bancaria. Si las partes no han llegado a un acuerdo, se pagará en la dirección del bien arrendado.

b) Cómo proceder cuando el pago se retrasa constantemente. Si los pagos se retrasan más allá de los siete días naturales que concede la ley, la aceptación de los mismos por parte del arrendador se considera tolerancia y no debe interpretarse como una modificación de la fecha de pago, salvo que ambas partes acuerden lo contrario por escrito. En caso de retraso en los pagos, la normativa sí obliga al arrendador a notificar al inquilino que no se aceptarán pagos fuera de plazo y que se emprenderán acciones legales si no se paga la renta en el plazo legal. Esta comunicación es un requisito para poder presentar con éxito una demanda de desahucio por morosidad. Muchos abogados no informan a sus clientes de este importante hecho y acaban perdiendo un simple caso de desahucio por incumplimiento de esta formalidad.

c) Pago por adelantado. Otra norma importante que a veces se pasa por alto es que la Ley de Arrendamientos establece claramente que, en los contratos de alquiler de viviendas, el arrendador no puede pedir más de un mes de alquiler por adelantado. A menudo, los arrendadores firman contratos, entregan la posesión de la casa o apartamento y más tarde no pueden hacer cumplir un acuerdo hecho sobre este tema, incluso con un contrato en vigor.

d) Pago del alquiler en moneda extranjera. Es habitual que el alquiler se negocie en moneda extranjera. Sin embargo, es importante saber que el alquiler puede pagarse en cualquier momento en colones, con la condición de que se pague utilizando el tipo de cambio de venta establecido por el Banco Central de Costa Rica en la fecha de pago. El pago en colones no debe interpretarse como un incumplimiento de contrato, aunque a muchos arrendadores les disguste esta práctica.

e) Servicios públicos como parte de la obligación de pago del alquiler. El pago de los servicios públicos se considera parte única e indivisible de la obligación de pago del alquiler. El incumplimiento de esta obligación es causa de desahucio. Sin embargo, el inquilino y el propietario deben ponerse de acuerdo sobre quién debe pagar los servicios públicos. Si no hay acuerdo entre las partes, el inquilino está obligado a pagar todos los servicios excepto la tarifa básica del agua, que debe pagar el propietario. Si el propietario no paga los servicios, el inquilino tiene derecho a pagarlos y deducir el importe correspondiente del alquiler del mes siguiente. El impago de los servicios por parte del inquilino es causa de desahucio, ya que el pago se considera parte de las obligaciones de pago del alquiler.

f) Embargo de los bienes del inquilino en caso de incumplimiento del pago del alquiler. Si un inquilino no paga el alquiler, el propietario tiene derecho a establecer un embargo y retener todos los bienes legalmente embargables de la casa o apartamento que pertenezcan al inquilino, a su cónyuge, a sus hijos o a sus padres. Se presume que los bienes de la casa son propiedad del inquilino a menos que se presenten pruebas documentales que demuestren lo contrario. El arrendador también tiene derecho a exigir que se le devuelvan los bienes que se haya llevado de la vivienda. Esto debe hacerse ante un tribunal y requerirá asesoramiento jurídico.

Hay muchas otras disposiciones que un contrato de arrendamiento podría incluir en función de la complejidad de la relación de arrendamiento. Siempre es importante buscar asesoramiento legal para evitar situaciones desafortunadas.

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