¿Debería preocuparme que el gobierno de Costa Rica expropie mi propiedad como inversionista extranjero?

by Equipo de Real Estate Quatro Legal | Jan. 9, 2024 | Artículo, Bienes Raíces

Muchos clientes e inversionistas interesados en comprar propiedades en Costa Rica preguntan sobre la amenaza de expropiación por parte del gobierno de Costa Rica. La mayoría ha oído hablar o conoce a alguien involucrado en un caso de expropiación, aunque no son tan comunes. Su preocupación es si su inversión inmobiliaria podría verse comprometida por un procedimiento de expropiación, convirtiendo a Costa Rica en un lugar inseguro para invertir.

Costa Rica cuenta con un clima estable para la inversión, y esto se extiende a la compra de propiedades o a la inversión en proyectos de desarrollo o emprendimiento empresarial. Dicho esto, es importante que los compradores de bienes raíces tengan en cuenta que Costa Rica, al igual que muchas otras naciones en el mundo, tiene el derecho de tomar la propiedad privada de los individuos al cumplir con el debido proceso legal. Este proceso se denomina expropiación. En pocas palabras, una expropiación es el proceso legal utilizado por el Gobierno para tomar propiedades para un uso público, como la construcción de infraestructura como hospitales, escuelas, carreteras, o proyectos que valoren o satisfagan una necesidad pública que debe ser identificada, discutida y aprobada por el Congreso. Por lo tanto, aunque en principio cualquier propiedad puede ser expropiada, no todas las propiedades estarán bajo un riesgo grave o serio de ello y se pueden emprender acciones para minimizar la exposición.

Desde la perspectiva de un comprador extranjero, la ciudadanía no será un factor que aumente o disminuya el riesgo de expropiación. En otras palabras, los costarricenses y los expatriados tienen las mismas posibilidades de ser objeto de un procedimiento de expropiación, ya que la ley los considera iguales. La Constitución de Costa Rica estipula que ninguna propiedad privada puede ser expropiada a un ciudadano costarricense o extranjero sin previo pago y prueba del interés público declarado; por lo tanto, cualquier propiedad privada está sujeta a este tratamiento.

El proceso de expropiación está sujeto a una serie de pasos o requisitos que se mencionaran brevemente con fines didácticos:

Declaración de utilidad pública: El bien o los bienes en cuestión deben ser declarados de utilidad pública. Esta declaratoria puede ser realizada por el Poder Ejecutivo o el Congreso e implica un conjunto de estudios y tecnicismos que sustentan dicha declaración.

Inicio del procedimiento legal de expropiación: El Gobierno a través de la Procuraduría General de la República debe presentar una demanda de expropiación que se rige por la Ley de Expropiaciones. La demanda debe detallar una referencia a la declaración de utilidad pública, el bien o bienes involucrados en el proceso, el valor del bien con base en una tasación, entre otras cuestiones para que la demanda sea aceptada por el Tribunal.

Impugnación del procedimiento expropiatorio: Los demandados tendrán tiempo para oponerse a la expropiación incluyendo la impugnación del avalúo realizado por el Estado costarricense.

Pago de la indemnización: Una vez que el procedimiento se haya desarrollado y ambas partes hayan presentado sus argumentos incluyendo pruebas relativas al valor real de la propiedad a través de materiales tales como: avalúos, estudios de mercado, valoraciones de zonificación, declaraciones de impuesto predial, etc. El Juzgado resolverá el valor a pagar al propietario como compensación por el valor y la pérdida de su propiedad.

Posesión a favor del Estado costarricense: Una vez pagado el precio de la expropiación, el Estado costarricense será puesto en posesión por el Juzgado del bien o bienes en litigio.

La debida diligencia es esencial para determinar la existencia de intereses públicos específicos sobre ciertas áreas o terrenos y puede proporcionar información para que los inversores eviten comprar en estas áreas. Muchos terrenos implicados en expropiaciones en el pasado han sido zonas necesarias para crear parques nacionales, reservas indígenas, proyectos agrícolas o infraestructuras públicas. Una buena debida diligencia podría haber revelado el riesgo de expropiación. Asegúrese de incluir esta investigación en su debida diligencia antes de realizar una inversión.

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