¿Debo utilizar los servicios de un agente de custodia (escrow) para las transacciones inmobiliarias y cuáles son sus requisitos?

by Equipo de Real Estate Quatro Legal | Jan. 9, 2024 | Artículo, Bienes Raíces

Una de las partes más comunes involucradas en una transacción inmobiliaria o comercial es el agente escrow (custodia). El agente escrow es un tercero independiente (regulado por la SUGEF, si opera en Costa Rica) con quien una parte deposita un activo de cualquier tipo (normalmente dinero en efectivo) que está sujeto a términos y condiciones específicos antes de ser entregado a la otra parte. Es un documento muy conocido en las transacciones inmobiliarias de muchos países.

Contratar los servicios de un agente de custodia implica la ejecución de un acuerdo de custodia. El acuerdo de custodia es un acuerdo contractual unilateral, bilateral o multilateral que define los términos y condiciones en los que se ejecuta una transacción específica. Los acuerdos de custodia son útiles para que los inversionistas muevan dinero a Costa Rica y aseguren su disponibilidad antes de comprar la propiedad o durante las negociaciones. La cuenta en custodia también podría servir como cuenta bancaria privada para mantener fondos disponibles antes de abrir una cuenta bancaria personal o corporativa en un banco en Costa Rica.

El acuerdo de depósito en garantía es un elemento clave para que las transacciones sean seguras, ya que sirve para garantizar que cada una de las partes contratantes recibirá exactamente lo acordado. Un acuerdo de custodia unilateral, bilateral o multilateral bien redactado debe incluir:

a) Los términos y definiciones relevantes para la transacción.

b) Instrucciones claras sobre la custodia de fondos, como las condiciones de uso y liberación aceptables.

c) Los honorarios del agente de custodia, así como los deberes y obligaciones que deben cumplirse.

d) La ley aplicable a la transacción.

e) Jurisdicción en caso de reclamación o acción judicial.

Todas las transacciones son diferentes, por lo que es aconsejable invertir en una empresa o agente de custodia para que prepare un acuerdo de custodia adaptado a sus necesidades. Otro elemento clave para garantizar una transacción segura es confirmar que la compañía o agente de custodia es una persona o entidad debidamente registrada en la SUGEF (Superintendencia de Entidades Financieras de Costa Rica) y sujeta a supervisión. Si se trata de una entidad extranjera, es importante verificar que sea una empresa confiable y debidamente constituida para realizar esta actividad.

Normalmente, cada compañía de escrow tendrá su propio conjunto de requisitos para prestar los servicios a compradores y vendedores de propiedades siendo lo normal que las compañías de escrow extranjeras tengan requisitos y procesos más flexibles ya que no necesitan ajustarse u operar bajo las regulaciones de la SUGEF.

En Costa Rica, los servicios de escrow son actividades reguladas que caen bajo la supervisión de la SUGEF. Los agentes de custodia deben cumplir con las regulaciones creadas y revisadas de vez en cuando por los reguladores costarricenses. Los requisitos estándar para abrir una cuenta de depósito en garantía son los siguientes:

a) Formularios de Conozca a su Cliente de la persona o entidad que financia la cuenta.

b) Copia de la licencia de conducir y pasaporte vigente del depositante.

c) Una copia de la declaración de la renta de los dos o tres últimos años del depositante que demuestre sus ingresos.

d) Extractos bancarios de los últimos tres a seis meses de la cuenta de origen de los fondos (cuenta corriente, de ahorro, de inversión, de corretaje, IRA, etc.).

e) Carta de referencia de una entidad bancaria en la que figuren los datos de la cuenta, los productos financieros y los saldos.

f) Firma del contrato de custodia facilitado por el agente de custodia elegido.

g) Si los fondos proceden de actividades específicas como préstamos, venta de propiedades, venta de una empresa o herencia, copias notariadas y apostilladas de los documentos que acrediten el origen de los fondos.

h) Si los fondos proceden de una persona jurídica, escritura de constitución y certificado de vigencia.

Los servicios de escrow son actividades muy serias en Costa Rica y en el extranjero, y sirven un propósito primordial en cualquier inversión inmobiliaria o transacción comercial. Por lo tanto, elija una empresa de depósito en garantía con un historial y desconfíe de cualquier empresa que sea demasiado flexible en los requisitos de depósito en garantía o que no exija los documentos básicos indicados anteriormente.

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