¿Cómo puedo regular mi alquiler a corto plazo? Importancia de crear su propia normativa para su propiedad de alquiler a corto plazo.

by Equipo de Real Estate Quatro Legal | Jan. 9, 2024 | Artículo, Bienes Raíces

La proliferación de la tecnología y la adopción de plataformas tecnológicas para mejorar y facilitar la experiencia vacacional han contribuido a la popularidad generalizada de los alquileres a corto plazo como forma de alojamiento. Plataformas como Airbnb, Vrbo, Wimdu, Booking y Expedia (entre otras) han surgido como principales contendientes a las opciones tradicionales de alojamiento en destinos vacacionales, en particular el hotel convencional.

El fenómeno del alquiler a corto plazo no está exento de problemas y ha obligado al Gobierno costarricense a crear una regulación que permita y facilite el funcionamiento de las instalaciones de alquiler a corto plazo y proteja tanto la actividad turística como a los propietarios. Sin embargo, la ley no incluye ningún contenido sobre cómo tratar con inquilinos u ocupantes problemáticos u otro tipo de quejas. Por lo tanto, hemos redactado este blog para los propietarios, ya que es a ellos a quienes corresponde crear estas normas y hacerlas cumplir dentro del limitado alcance de la ley.

¿Qué se considera Alquiler a Corto Plazo o Alojamiento No Tradicional? La ley costarricense ha definido el hospedaje no tradicional como la prestación de servicios turísticos que involucran el alquiler a corto plazo de estructuras tales como casas, apartamentos, villas, chalets, bungalows, habitaciones, o construcciones comparables que constituyan una sola unidad por duraciones que no superen un año o sean inferiores a 24 horas. Los periodos de alquiler superiores a un año se clasificarán como alquileres de inmuebles tradicionales, como casas o apartamentos, que entran en el ámbito de aplicación de una normativa aparte. Lo mismo ocurrirá si la duración del alquiler es inferior a 24 horas. Estos dos puntos no se abordarán en este artículo.

Los contratos de alquiler de corta duración son novedosos y cuentan con un nuevo marco regulatorio denominado Ley marco para la regularización del hospedaje no tradicional y su intermediación a través de plataformas digitales, en adelante ley Marco. Por lo tanto, hasta la fecha existe un conocimiento limitado sobre cómo se aplican partes específicas de la normativa y cómo se abordarán los problemas por parte de las autoridades administrativas y judiciales a lo largo del tiempo.

Para efectos históricos, en el 2019, el Poder Legislativo costarricense aprobó la mencionada ley para abordar directamente las preocupaciones planteadas por la industria hotelera y el público sobre la operación de alquiler a corto plazo. Esta ley Marco es aplicable a las entidades designadas por esta legislación para participar en los servicios de hospedaje no tradicional, abarcando a usuarios, proveedores, así como empresas comercializadoras o intermediarias involucradas en estos servicios, ya sea como personas físicas o jurídicas. Asimismo, se extiende a toda persona física o jurídica que se dedique a esta actividad por periodos no menores a veinticuatro horas y no mayores a un año.

Para poder prestar estos servicios, las personas que deseen ofrecer su espacio para alojamiento no tradicional deben obtener previamente una autorización del Instituto Costarricense de Turismo (ICT), que es el organismo gubernamental encargado de promover el turismo sostenible. También se les exige que cumplan con los requisitos previos de funcionamiento y las leyes pertinentes aplicables a cualquier establecimiento comercial dedicado al alojamiento turístico y las responsabilidades fiscales derivadas de la actividad comercial de alquilar un lugar para alojamiento a corto plazo.

Sin embargo, ¿qué ocurre o cuáles son las normas y reglamentos aplicables a cada casa, propiedad, condominio, habitación o espacio independiente? ¿Qué dice la ley o quién es responsable de crearlas?

El artículo 6 de la ley Marco, señala las obligaciones de los usuarios que se dediquen al hospedaje no tradicional. Este artículo especifica que todo usuario del servicio tiene la obligación de cumplir y ser respetuoso de las normas de uso o reglamentos internos de los establecimientos, así como de los reglamentos específicos de los lugares visitados. También establece que cada usuario es responsable del uso que haga del servicio de alojamiento no tradicional.

Esta declaración nos proporciona un marco para abordar el comportamiento imprudente o perturbador en las instalaciones de la propiedad que se utiliza para el alquiler a corto plazo. Además, la Ley Marco también ordena que los usuarios asuman la responsabilidad de los posibles daños causados a las instalaciones y del incumplimiento de los acuerdos establecidos por el servicio de alojamiento no tradicional.

Dado que este artículo no es exhaustivo y no establece cuáles son las normas y reglamentos que serán aplicables, es responsabilidad de cada propietario redactar una política interna, normas y reglamentos que los usuarios y huéspedes del alquiler a corto plazo deben aceptar, adherirse y firmar, aceptando así los comportamientos aceptables y entendiendo las circunstancias bajo las cuales el alquiler a corto plazo puede ser terminado antes de la duración originalmente acordada y / o las acciones legales que pueden emprenderse después de su terminación.

Por ejemplo, la Ley Marco no incluye ninguna regulación para el desalojo de las instalaciones ni sanciones económicas por daños; por lo tanto, debe entenderse que es responsabilidad del propietario o de la entidad gestora crear las normas y promulgar los mecanismos adecuados para protegerse a sí mismo, a la propiedad y a los demás huéspedes u ocupantes.

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