Ganancias De Capital Inmobiliario: ¿Qué Gastos Deducibles Se Admiten Para Compensar El Impuesto?

El impuesto las ganancias de capital fue creado por la ley 9365 «Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas», que introdujo un impuesto sobre la ganancia en los bienes muebles e inmuebles.

En el caso de los bienes inmuebles, la ganancia de capital surge cuando existe una diferencia positiva entre el valor de un bien en el momento de la compra y el valor del bien en el momento de la venta.

Cuando la diferencia es positiva, estará sujeto al 15% de impuesto, a menos de que se puedan aplicar las excepciones establecidas en la ley (Ver artículo: https://quatro.legal/capital-gains-tax-on-real-estate-transactions-things-you-need-to-know/). Para calcular el monto de ganancias de capital que se debe pagar, el valor de compra del activo, y el valor de venta deben ser tomados en consideración, y consecuentemente el 15% va a ser aplicado sobre la diferencia.

La declaración del impuesto sobre las ganancias de capital debe realizarse y pagarse dentro de los primeros 15 días naturales del mes siguiente de la fecha en que se realizó la venta. Debe declararse a través del formulario D-162 «Declaración de Ganancias y Pérdidas de Capital» y pagarse a través de cualquier plataforma bancaria costarricense.

En relación con el impuesto sobre las ganancias de capital en transacciones inmobiliarias, una de las preguntas más frecuentes que se hacen los clientes es: «¿Qué gastos pueden ser tomados en consideración para reducir la cantidad a pagar?».

El sistema de tributación con respecto a las ganancias de capital, tiene disposiciones específicas sobre lo que puede deducirse de las ganancias de capital para calcular la base imponible. El artículo 37 del Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta, establece las reglas generales para la valoración de la base imponible de las ganancias y pérdidas patrimoniales por transmisiones onerosas. Determina que el valor de adquisición estará constituido por la suma de (i) el importe real por el que se realizó la adquisición del bien; (ii) el coste de las inversiones y mejoras realizadas en los bienes adquiridos; y (iii) los gastos e impuestos inherentes a la adquisición que hayan sido satisfechos por el adquirente.

1. Importe real por el que se realizó la adquisición: el precio de compra pagado cuando se adquirió la propiedad, tal como figura en los documentos de cierre.

2. Gastos de mejora: Cualquier gasto documentado en concepto de mejoras, renovaciones, remodelaciones o ampliaciones realizadas en el bien. Deben ser verificables y estar directamente relacionados con la mejora del valor de la propiedad. Es importante mencionar que las reparaciones no se toman en cuenta para dicho fin.

3. Impuestos relacionados con la transacción: Asimismo, los impuestos y tasas relacionados con la transacción pueden tenerse en cuenta y deducirse del precio de venta. Esto incluye los impuestos y tasas relacionados con la transferencia cuando se compró la propiedad. Con respecto al tema de la inclusión de comisiones inmobiliarias, dependerá de la interpretación y riesgo que quiera tomar del contribuyente.

Para cualquiera de los elementos mencionados anteriormente, el contribuyente debe mantener una prueba fiable de todos los gastos deducibles para apoyar cualquier reclamo en caso de una auditoría fiscal de acuerdo con las directrices fiscales de Costa Rica, lo que significa que los documentos no oficiales, o simples copias de las cotizaciones no serán suficientes. Las escrituras de transferencia de los bienes, fotografías, facturas oficiales electrónicas, contabilidad en libros legales en caso de tratarse de sociedades, y extractos bancarios pueden ser algunos de los documentos justificativos.

Es importante que antes de que realice la presentación de la declaración correspondiente, busque la asesoría de un abogado y un contador público que puedan verificar los montos a pagar y que los comprobantes que se utilicen sean legales y puedan ser utilizados con fines deducibles.

Para más información o asistencia relacionada al tema expuesto, no dude en ponerse en contacto con Maria Fernanda Baudrit en mbp@quatro.legal.

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