¿Qué Implica Una Debida Diligencia Técnica A La Hora De Comprar Una Propiedad En Costa Rica?

Dado que Costa Rica no cuenta con seguro de título inmobiliario, la ejecución de un estudio de debida diligencia adecuado es un elemento clave previo a comprar una propiedad. Quatro Legal realiza, como parte de sus servicios una debida diligencia legal para confirmar si existe alguna contingencia que pueda afectar o poner en peligro la compra de una propiedad o el desarrollo de un proyecto.

Sin embargo, cuando se compra un lote sin construir o una propiedad para desarrollar un proyecto, siempre recomendamos a nuestros clientes que realicen un estudio de debida diligencia técnica (DDT), en conjunto con la debida diligencia legal.

El DDT es realizado por un ingeniero y su equipo y ofrece una perspectiva técnica de la propiedad evaluando todos sus aspectos técnicos para confirmar si el lote es apto para construir, en qué términos de zonificación se puede hacer y si hay restricciones aplicables al uso para el cual está previsto.

Algunos de los elementos que se detallan y revisan en una debida diligencia técnica son:

• Topografía: Esto es especialmente relevante si se planea construir o desarrollar una propiedad. Determinar qué tipo de topografía existe en una propiedad permite establecer expectativas para el alcance y diseños de los proyectos que se puedan realizar en ella.
• Cobertura arbórea: Estimar la cobertura arbórea con base en fotografías aéreas y mapas públicos es esencial, ya que, dependiendo de la cantidad de cobertura arbórea, podría haber algunas restricciones en cuanto al porcentaje de terreno en el que se puede construir y la posibilidad de talar los árboles. Además, la cobertura arbórea puede calificarse como bosque primario o secundario estando protegido por la normativa forestal, lo que podría llevar a que una zona sea considerada patrimonio del Estado y, por tanto, no sea utilizable.
• Hidrología: Mediante la investigación de la hidrología general de la zona, es posible confirmar si una propiedad puede ser afectada por las lluvias y sus condiciones de drenaje. Además, se podría determinar las posibilidades de inundación o si se encuentra en una zona considerada de alto riesgo de inundación.
• Alcantarillado: Confirmar el acceso a la disponibilidad de alcantarillado y/o la viabilidad de instalar infraestructura de alcantarillado, tanques sépticos o plantas de tratamiento, es clave para el desarrollo de proyectos y construcción de viviendas.
• Plan de zonificación: La existencia o no de un plan de zonificación podría implicar restricciones específicas para el desarrollo, construcción y uso. Por lo tanto, una diligencia debida técnica podría permitir evaluar el impacto de un plan de zonificación para el desarrollo de una propiedad.
• Pozos: Evaluar si existen pozos o nacientes de agua y si están cerca de la propiedad es importante, ya que pueden afectar su uso y disfrute, y hacer que esté sujeta a dificultades significativas.
• Oleoductos: Confirmar si podría existir algún riesgo asociado a oleoductos que se ubiquen cerca de la propiedad es importante para proteger su uso.
• Aeropuertos: A través del DDT se pueden consultar los mapas de aviación civil para determinar la cercanía de la propiedad con aeropuertos y si hay pistas de aterrizaje cerca. Esto puede ocasionar restricciones de altura para algunos edificios.

Los puntos anteriores forman parte de la debida diligencia técnica estándar. A petición del cliente y según la naturaleza del proyecto que se pretenda desarrollar, el estudio puede enfocarse en revelar o descubrir limitaciones específicas de la propiedad.

Como asesores queremos asegurarnos de que las propiedades están en situación legal correcta, pero también, que los compradores puedan desarrollar el proyecto que pretendían cuando presentaron su oferta.

Si se pregunta la diferencia y el alcance entre un due diligence técnico y uno legal,
consulte el artículo de (Insertar un vínculo al artículo de DD legal vs DD técnico).

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Hillary Cruz Chaves
hcc@quatro.legal

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