Estoy Listo Para Comprar Una Propiedad: ¿Qué Documentos Legales Están Involucrados En La Compra De Bienes Raíces En Costa Rica?

Si usted está comprando o vendiendo una propiedad en Costa Rica, es probable que vea los siguientes documentos en el curso de su transacción de bienes raíces (es posible que no los utilice todos, dependerá de la experiencia de su abogado de bienes raíces y del tipo de transacción):

Carta de intención u oferta. La carta de intenciones, oferta u hoja de condiciones (LOI), es un documento sencillo en el que se esboza una propuesta de acuerdo entre dos o más partes antes del acuerdo final. Normalmente no es vinculante, a menos que se acuerde lo contrario, y sirve para aclarar los puntos clave de una transacción. La LOI es el documento más común y el primero que se elabora, especialmente por agentes inmobiliarios o empresas de bienes raíces, para iniciar la comunicación relativa a una futura transacción entre el comprador y el vendedor antes de que los abogados inmobiliarios se involucren y finalicen los términos de la compra.

Contrato de opción de compraventa. El OPSA, PSA o SPA es un contrato por el cual el Promitente Vendedor y el Promitente Comprador acuerdan vender o comprar uno o más activos si se cumplen unos términos y condiciones específicos en un plazo determinado. Un OPSA completo y bien redactado sienta las bases para una transacción segura y fluida. El SPA, como lo llamamos normalmente, es uno de los documentos más importantes para comprar y vender propiedades, ya que describe en su totalidad todos los términos y condiciones que deben cumplirse para completar la transacción. Es un documento que no necesita ser largo ni complicado, pero sí completo y claro.

Acuerdo de custodia. Contrato en el que se definen los términos y condiciones en virtud de los cuales una parte deposita un activo de cualquier tipo (normalmente dinero en efectivo) a la cuenta de un tercero independiente, conocido como “agente de custodia”, quien, a su vez, y sujeto a términos y condiciones específicos, lo entrega a la otra parte. Un acuerdo de custodia implica un costo adicional, pero merece la pena y normalmente es una condición del OPSA, PSA o SPA. Siempre aconsejamos a los clientes que realicen la transacción utilizando un agente de custodia, porque normalmente es más fácil entregar dinero que recuperarlo; por lo tanto, el agente de custodia desempeñará el papel de depositario que sólo liberará o transferirá fondos si se cumplen las condiciones de la transacción.

Resumen o informe de debida diligencia. La debida diligencia es un proceso mediante el cual el comprador -a través de un abogado inmobiliario- y durante un periodo específico, antes de tomar la decisión final de formalizar la compra de una propiedad, investiga y verifica sistemáticamente la legitimidad y exactitud del título, así como las contingencias que podrían surgir. El informe de debida diligencia es un documento escrito que contiene la información revelada, así como un resumen de los puntos clave necesarios para tomar una decisión informada. Se trata de una inversión inteligente, no de un gasto.

Escritura de compraventa. Se trata de un documento legal preparado y autorizado por un notario público en el que el vendedor se compromete a vender irrevocablemente al comprador uno o más bienes en términos y condiciones específicos. Para la compra de bienes inmuebles en Costa Rica, la escritura de compraventa debe incorporarse al protocolo notarial e inscribirse en el Registro Público de Costa Rica para que sea vinculante y oponible a terceros. La escritura de compraventa es el documento principal para cerrar un trato y debe reflejar todos los términos finales acordados durante todas las etapas iniciales de la transacción.

Recuerde que la compra y venta de propiedades en Costa Rica es un proceso formal con muchas partes en movimiento; por lo tanto, usted necesita estar completamente asesorado y representado por un abogado experto en bienes raíces. Pregúntele a su abogado acerca de su experiencia en el mercado, el número de años como profesional, el volumen y los tipos de transacciones que normalmente realiza.

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