Entendiendo los Derechos Civiles de los Ocupantes Ilegales en Costa Rica: Lo que los Propietarios Deben Saber

Una de las principales preocupaciones que tienen los extranjeros antes de invertir o cuando ya han invertido en Costa Rica, son los derechos de los ocupantes ilegales, ya que la mayoría de las veces los propietarios no se encuentran en el país para monitorear o constantemente visitar sus propiedades.

En Costa Rica, los derechos de los ocupantes ilegales se obtienen a través de la “usucapión” o “prescripción adquisitiva”. Esto se refiere al proceso legal en el que una persona puede reclamar la propiedad de un terreno o inmueble después de poseerlo durante un cierto período de tiempo, bajo condiciones específicas. El principio detrás de esta ley es que alguien que ha ocupado de manera continua y visible un terreno durante un largo periodo puede adquirir la propiedad legal. Sin embargo, el proceso es complejo e implica varios procedimientos y requisitos clave.

El término “usucapión” se refiere a la adquisición de propiedad u otro derecho real mediante la posesión continua durante el tiempo y bajo las condiciones determinadas por la ley. Es necesario que se trate de una propiedad privada que pueda ser objeto de comercio, tener un título justo, que se haya actuado de buena fe; y que la posesión se ejerza durante un lapso de tiempo, como lo haría un propietario, de manera continua, pública y pacífica. En Costa Rica, el tiempo de posesión para la usucapión es de diez años o más.

Como se mencionó anteriormente, uno de los requisitos para obtener derechos sobre una propiedad es que el terreno sea privado. Esto significa que las propiedades ubicadas dentro de la zona marítimo-terrestre, y las propiedades gubernamentales o públicas, no pueden ser adquiridas mediante este proceso.

Para que un ocupante ilegal reclame la propiedad de un terreno, deben cumplirse varias condiciones y/o requisitos:

1. Posesión de Buena Fe:

esto ocurre cuando un ocupante cree realmente que tiene un derecho legítimo sobre el terreno. Por ejemplo, que esta persona haya comprado la propiedad a alguien que realmente o falsamente representaba la propiedad.

 

2. Posesión Ininterrumpida:

el segundo requisito es que la posesión se realice de manera continua y sin interferencias durante un periodo de 10 años. Si el propietario legítimo intenta recuperar el terreno y el ocupante es desalojado, esto podría interrumpir el período de posesión.

 

3. Posesión Visible, Pública y Pacífica:

el ocupante debe vivir abiertamente o utilizar el terreno, dejando claro que está en control del mismo. Su posesión no debe estar oculta ni ser secreta.

 

4. Prueba de Posesión:

para hacer un reclamo bajo los derechos de los ocupantes ilegales, el individuo debe proporcionar evidencia de su posesión continua y uso del terreno. Esto podría incluir mejoras hechas a la propiedad, impuestos pagados u otra forma de inversión visible en la propiedad.

Si un ocupante cumple con los criterios, puede presentar una solicitud formal legal para obtener la propiedad del terreno. Esto requiere pasar por un proceso judicial, a menudo involucrando representación legal para obtener una resolución formal de propiedad.

De acuerdo con lo anterior, nuestras recomendaciones para proteger su propiedad de ocupantes ilegales son:

• Monitorear regularmente su propiedad, ya sea a través de un guarda, un cuidador o una persona de su confianza que realice visitas continuas a la propiedad. Es importante que si contrata a un cuidador o guarda, se firme un acuerdo entre usted como propietario y el cuidador para que este no adquiera derechos sobre la propiedad.
• Colocar una cerca alrededor de la propiedad, marcar los límites y asegurarse de que la propiedad se mantenga limpia y protegida.
• Instalar sistemas de seguridad si es posible, especialmente si su propiedad se encuentra en zonas más rurales o lejanas a ciudades principales.
• Cumplir con sus obligaciones legales, como el pago de impuestos de propiedad, presentar la declaración de impuestos sobre la propiedad al menos cada cinco años, y, si está en una sociedad, mantener la sociedad al día con sus obligaciones, ya que estos son aspectos que los ocupantes ilegales consideran antes de comenzar su ocupación.

Lidiar con ocupantes ilegales y cuidadores puede ser complicado, por lo tanto, siempre consulte con un abogado para que le asesore antes de firmar cualquier tipo de acuerdo o antes comprar una propiedad en Costa Rica.

Para más consultas o asistencia con respecto al presente tema no dude en contactar a María Fernanda Baudrit al correo mbp@quatro.legal.

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