¿Cómo Construir Una Casa En Costa Rica?
Contratos De Construcción Más Habituales.

Construir una casa en Costa Rica es complejo. Implica comprar una propiedad, realizar la debida diligencia, diseñar, solicitar permisos, contratar consultores y constructores que entreguen el proyecto y no lo estafen. Si usted es un comprador o un propietario extranjero, tendrá que lidiar con todo eso, pero también con decidir cuál es el tipo de contrato de construcción adecuado para que usted emprenda la construcción de sus sueños.

En este blog abordaré los contratos más comunes utilizados en Costa Rica para construir casas o desarrollar proyectos. Recuerde nuestra regla general: es difícil encontrar un buen constructor con un mal contrato y un mal constructor con un buen contrato.

1. Cost plus o contrato de administración: El contrato Cost Plus o de Administración es un contrato donde el propietario se compromete a pagar al constructor todos los gastos relacionados, como materiales, mano de obra, transporte, equipo, seguros, cobertura médica y además añadirle los honorarios por los servicios prestados.

El contrato cost plus se recomienda en los casos en que el alcance de la obra o extensión del proyecto no esté completamente definido o cuando la construcción o proyecto implique un alto nivel de personalización. Es un contrato que brinda flexibilidad a las partes para adaptarse a los cambios, la escasez de materiales y la fluctuación de los costos durante la construcción.

La desventaja del contrato Cost Plus es que no establece un precio fijo para la construcción o proyecto, lo que crea un riesgo financiero para el propietario. Además, el contratista no enfrenta ningún riesgo o carga financiera, lo que implica que el cuidado y la supervisión adicionales deben ser asumidos por el propietario.

En un contrato de construcción Cost Plus, existen diferentes opciones para pagar y compensar al contratista. Por ejemplo, el contratista puede recibir un porcentaje calculado sobre el coste del proyecto, una cantidad fija o cualquier forma de compensación aceptable. Según el Colegio Federado de ingenieros y Arquitectos el porcentaje rondará el 12%.

2. Contrato a suma global-llave en mano: el contrato a suma global o llave en mano es quizás el contrato más común de todos ya que brinda simplicidad al propietario y no implica controlar gastos y costos de construcción. Las partes acordarán un precio fijo de construcción, un plazo para finalizar la construcción y un calendario de pagos según hitos.

Para que un contrato de suma global sea exitoso es esencial tener planos de construcción claros con todas las especificaciones de construcción, incluido un expediente de accesorios, acabados y muebles. El éxito de este tipo de contrato dependerá de la disponibilidad y exhaustividad de la información para fijar las expectativas del propietario y del contratista y asegurar que se cumplan en los plazos y costos acordados.

Se evitaran las ordenes de cambio debido a que afectan la fluidez del proceso ya que generan necesidad de revisar costos, presupuestos, materiales, especificaciones y pueden requerir ejecutar modificaciones al contrato, el cronograma, los hitos, etc. Si se requieren ajustes de precios, las reglas deben ser claras. Otro gran problema con los contratos de suma global o llave en mano es la inflación. Para luchar contra la inflación, es necesario determinar de antemano métodos objetivos de reajuste. En Costa Rica las fórmulas más comunes las establece la Cámara de la Construcción y el INEC que es el Instituto Nacional de Estadística y Censo. Las cláusulas relativas a los ajustes de precios deben describirse y redactarse adecuadamente en los contratos de suma global.

Un buen contrato de suma global debe basarse en un buen contrato de construcción, pero también en un cronograma de construcción claro, hitos claros y adecuadamente definidos que activen el pago de anticipos y un proceso de inspección sólido para confirmar la ejecución de los hitos.

Asegúrese de que en ningún momento el proceso de construcción se retrase y si esto sucede que existan salvaguardas para nivelar el avance laboral. Asegúrese de no caer en un punto sin retorno en el que el dinero restante no sea suficiente para completar el proyecto de construcción.

3. Contrato de Mano de obra: El contrato de construcción por mano de obra es otra opción tradicional para construir en Costa Rica, sin embargo, es más frecuente en proyectos pequeños donde el propietario tiene el tiempo y conocimiento para realizar las compras y suministrar los materiales al contratista quien a su vez solo realiza el servicio. Es importante señalar que puede implicar o no que el contratista suministre las cuadrillas de trabajado, técnicos y personal. Por lo tanto, es fundamental tener un acuerdo y entendimiento claro sobre este tema para evitar que el proceso de construcción descarrile o se retrase y que el presupuesto proyectado se salga de control.

El contrato “contrato laboral de construcción” implica acordar el precio de la construcción, el cronograma de entrega de la misma, la forma y cronograma de pago. Se basa en tener planos de construcción completamente detallados, pero también en la capacidad del propietario para leerlos y comprenderlos de manera suficiente que permita adquirir la cantidad y calidad adecuadas de los materiales.

4. Contrato de Diseño y Construcción: El contrato de Diseño y construcción es un tipo de contrato de edificación en el que el propietario solicita a los contratistas cotizaciones de servicios, materiales y gastos de acuerdo a un conjunto de especificaciones y/o planos previamente proporcionados a ellos. Los contratistas presentan ofertas dirigidas a ajustarse al presupuesto del propietario para la ejecución del proyecto. Este tipo de construcción es común para los propietarios que también son desarrolladores y buscan subcontratar a un proveedor para adaptar el proyecto a sus especificaciones y presupuestos.

Si necesitas asesoramiento sobre contratos de construcción, no seas tímido y contáctanos. ¡Estaremos encantados de ayudarle! GONZALO ROJAS – grb@quatro.legal

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