La Asignación de Caudal de Agua en Costa Rica

Al considerar comprar una propiedad en Costa Rica, un aspecto crítico que a menudo se pasa por alto es determinar si el caudal de agua asignado es suficiente y si el uso asignado está alineada con el desarrollo previsto para la propiedad. Esta consideración aplica tanto para lotes baldíos como para propiedades ya construidas u operativas.

Asegurarse de que los derechos de agua de la propiedad sean compatibles con el uso que se le quiere dar es clave para obtener permisos de construcción y evitar posibles problemas legales o con las autoridades. Comprender el marco legal y realizar una debida diligencia adecuada puede evitar problemas en el futuro.

Asignación de Caudal de Agua en Costa Rica: Marco Legal

En Costa Rica, la gestión de los recursos hídricos está a cargo del Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados (AyA). En áreas rurales, estas responsabilidades a menudo se delegan a organizaciones locales conocidas como ASADAS (Asociaciones Administradoras de los Sistemas de Acueductos y Alcantarillados Comunales).

Cuando estas entidades tienen la infraestructura y el caudal necesario para proporcionar el servicio de agua a una propiedad específica, emiten una “carta de disponibilidad de servicio para abastecimiento de agua” que confirma:

1. La capacidad de proveer agua a una propiedad específica.

2. El volumen de agua asignado (medido en metros cúbicos o litros por segundo).

3. El uso permitido asignado al servicio de agua.

Al comprar una propiedad, es fundamental confirmar no solo la disponibilidad de agua (en lotes baldíos), sino también el uso asignado al caudal (para propiedades tanto baldías como operativas). Un uso no alineado (por ejemplo, usar agua destinada a una vivienda unifamiliar para fines comerciales) podría dar lugar a que la ASADA/AyA revoque los derechos de agua otorgados.

Por lo tanto, la debida diligencia no solo debe confirmar que la propiedad cuente con acceso a agua o tenga posibilidad de obtenerlo (en el caso de lotes baldíos), sino que también debe verificar, en el caso de propiedades ya construidas y operativas, que el uso asignado por el AyA/ASADA coincida con lo que se ha construido y con la manera en que el vendedor ha estado utilizando la propiedad.

¿Qué se considera como una Vivienda Unifamiliar?

La legislación costarricense generalmente define una vivienda unifamiliar como una propiedad diseñada para alojar a una sola unidad familiar. Aunque no existe una definición única y universal, el concepto se basa en el número de unidades familiares que puede albergar, más que en el tamaño o número de habitaciones.

Una vivienda unifamiliar puede consistir en una casa principal y una estructura adicional (por ejemplo, una casa de huéspedes o un estudio). Sin embargo, la estructura secundaria no debe incluir una cocina ni características que la clasifiquen como una vivienda independiente capaz de albergar a otra familia, ya que esto podría alterar la clasificación de la propiedad y violar los términos de su asignación de agua o zonificación.

Medición de Caudal de Agua para Viviendas Unifamiliares

Según la normativa del AyA (Norma Técnica para Diseño y Construcción de Sistemas de Abastecimiento de Agua Potable, de Saneamiento y Pluvial), la asignación de agua para viviendas unifamiliares se determina con base en la ubicación de la propiedad y el consumo esperado para el uso previsto.

Ejemplo de un caudal de 50 m³ por mes (común en ASADAS de Santa Cruz, Guanacaste):

• Una persona en una zona costera consume típicamente 11,625 litros por mes (aproximadamente).
• Una familia de 4 personas consume aproximadamente 46,500 litros por mes.

Aunque la normativa utiliza como referencia una familia de 4 personas, reconoce que familias más grandes pueden requerir más agua. Sin embargo, el factor clave es el uso autorizado del servicio de agua, más que el número de residentes.

Si el consumo de agua excede los 50 m³ asignados, la ASADA/AyA podría imponer una multa o una tarifa más alta. No obstante, siempre que el uso se alinee con el fin autorizado y cumpla con los decretos aplicables o medidas de racionamiento, si existieran, esto no debería resultar en la revocación de los derechos de agua. El uso adecuado conforme a las regulaciones es clave para mantener el servicio de agua.

¿Qué Hacer si el Caudal de Agua es Insuficiente?

Si el caudal de agua asignado es insuficiente, se pueden evaluar otras opciones:

1. Solicitar un Aumento: Presentar una solicitud formal al AyA o a la ASADA para incrementar el caudal asignado. La aprobación dependerá de la capacidad de infraestructura y limitaciones existentes.

2. Explorar Soluciones Alternas:

• Instalar un tanque de almacenamiento de agua o un sistema de recolección de agua de lluvia.
• Investigar la viabilidad de pozos, sujeto a regulaciones legales, técnicas y ambientales.

¿Pueden las ASADAS/AyA revocar una carta de agua por mal uso?

Sí. El Artículo 38 del Reglamento para la Prestación de Servicios de Acueductos y Alcantarillados del AyA permite revocar los derechos de agua si el uso especificado o las condiciones establecidas en la carta de agua son alterados sin autorización. Esto incluye discrepancias entre la documentación presentada y el desarrollo real en el sitio.

Esto subraya la importancia de cumplir estrictamente con los términos de la carta de disponibilidad de servicio para abastecimiento de agua y buscar la aprobación formal para cualquier cambio en el uso.

Conclusión

La asignación de caudal de agua es un aspecto crítico en el proceso de bienes raíces y desarrollo de propiedades en Costa Rica. Garantizar que la disponibilidad de agua y el uso permitido estén alineados con los planes previstos es esencial para el cumplimiento legal, la obtención de permisos y la sostenibilidad a largo plazo del proyecto.

Es por eso que realiza una debida diligencia (Due Diligence) previo a realizar la compra es fundamental para detectar posibles problemas, explorar soluciones alternativas o evaluar propiedades más adecuadas. Integrar la verificación del caudal de agua en este proceso asegura un proyecto exitoso y conforme a la normativa aplicable.

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