¿Qué opciones tienen los ciudadanos de Estados Unidos y Canadá cuando no pueden negociar un financiamiento directo del vendedor en Costa Rica?

Alternativas al financiamiento del vendedor para compradores extranjeros y expatriados en el mercado inmobiliario de Costa Rica

El financiamiento por parte del propietario (owner financing) existe en Costa Rica; sin embargo, la mayoría de las veces depende de ciertas condiciones de mercado, especialmente cuando el mercado está lento o cuando el vendedor tiene una necesidad específica de vender. Por lo tanto, los ciudadanos estadounidenses y canadienses deben estar bien informados sobre las opciones de financiamiento disponibles cuando no pueden negociar este tipo de acuerdo con el vendedor.

Comprar propiedades en Costa Rica sin financiamiento del vendedor

Comprar una propiedad en Costa Rica es un sueño para muchos ciudadanos de Estados Unidos y Canadá —ya sean jubilados, inversionistas o nómadas digitales—. Pero ¿qué sucede cuando el vendedor no ofrece financiamiento directo?
La buena noticia es que Costa Rica ahora cuenta con soluciones modernas y accesibles para compradores extranjeros que no logran que el vendedor les financie la compra. Ya sea que compre una casa, condominio o propiedad de inversión, aún puede obtener financiamiento inmobiliario en Costa Rica sin ser residente ni tener ingresos locales.

¿Por qué algunos vendedores no ofrecen financiamiento directo?

En Costa Rica, el “owner financing” significa que el vendedor actúa como prestamista, y el comprador realiza los pagos directamente a él en lugar de hacerlo a través de un banco. Este tipo de acuerdo funciona como un préstamo privado, en el cual ambas partes acuerdan el monto del préstamo, la tasa de interés y el plazo, y el pago se garantiza mediante una hipoteca o un fideicomiso a favor del vendedor. Normalmente, el comprador paga un monto inicial al cierre, y el vendedor financia el monto restante.

Sin embargo, no todos los vendedores están dispuestos a hacerlo —muchos prefieren recibir el precio total de inmediato para usar los fondos en otra inversión o simplemente evitar administrar y dar seguimiento a un préstamo—. Por esta razón, aunque el financiamiento directo puede ser conveniente y seguro, su disponibilidad depende de la situación financiera del vendedor y de su disposición a esperar el pago total.

Cuando los vendedores prefieren pago total al cierre, los compradores estadounidenses y canadienses suelen pensar que su única opción es pagar la totalidad por adelantado. Eso ya no es así. A través del Programa de Soluciones Financieras de Quatro Legal, los extranjeros ahora pueden elegir entre varias alternativas de financiamiento.

Alternativas de financiamiento para ciudadanos de Estados Unidos y Canadá en Costa Rica

1. Préstamos privados y financiamiento respaldado por activos

El financiamiento privado es, con frecuencia, la alternativa más flexible al financiamiento directo del vendedor. Estos préstamos están garantizados por la propiedad misma y no dependen de la residencia, nacionalidad ni historial crediticio local del comprador, ya que la aprobación se basa principalmente en el valor y el estatus legal del inmueble.
Este tipo de préstamos permite cerrar una transacción inmobiliaria en Costa Rica en cuestión de dos o tres semanas, dependiendo del tiempo que tome la debida diligencia. Una vez verificada y tasada la propiedad, el préstamo puede avanzar sin los extensos requisitos o demoras que suelen caracterizar a los bancos.

Por su rapidez y flexibilidad, los plazos de estos préstamos suelen ser cortos (entre 2 y 3 años) y con tasas de interés del 10% al 12% anual. En estos casos, es importante tener precaución con prestamistas informales que ofrecen intereses superiores al 12%. Aun cuando las tasas son más altas que las bancarias, la gran ventaja es el acceso rápido al capital y con pocos requisitos.

Muchos compradores optan por esta modalidad como una solución puente, que les permite adquirir la propiedad deseada en determinado plazo, mientras gestionan un financiamiento a largo plazo más adelante.

Características típicas:

• Aprobación rápida (2–3 semanas)
• Relación préstamo-valor (LTV) hasta 40–50%
• Tasas de interés del 10%–12% anual
• Estructura legal mediante hipoteca o fideicomiso
• Ideal para préstamos puente o cierres rápidos

2. Hipotecas estilo estadounidense para compradores extranjeros

En los últimos años, varios prestamistas internacionales y compañías hipotecarias estadounidenses han comenzado a ofrecer préstamos tipo “Mortgage underwriting” para propiedades en Costa Rica. El proceso de solicitud y aprobación es muy similar al de Estados Unidos.

En estos casos, los prestamistas evalúan el puntaje crediticio (credit score) y los ingresos extranjeros del comprador, realizan la debida diligencia de la propiedad y registran una hipoteca o fideicomiso sobre el bien adquirido.

Esta opción está disponible exclusivamente para ciudadanos estadounidenses, residentes permanentes y titulares de “green card”. Las tasas de interés suelen estar entre el 8% y el 9%, con plazos de 15 a 30 años. El puntaje crediticio mínimo requerido es de 720 FICO, y el pago inicial mínimo es del 25%. Actualmente, estos préstamos no cubren terrenos ni proyectos de construcción, solo propiedades residenciales existentes.

Características típicas:

• Basado en ingresos y crédito extranjero
• Plazos de 15–30 años
• Pagos fijos en USD
• Proceso similar al sistema hipotecario de EE. UU.

3. Préstamos bancarios locales para extranjeros

Otra opción para quienes no califican a las alternativas anteriores es obtener un préstamo directamente con un banco costarricense.

Los bancos locales han empezado a abrirse a compradores extranjeros con ingresos verificables y documentación financiera sólida. Las tasas de interés suelen ser más bajas que en los préstamos privados (entre 7% y 9% anual), y los plazos pueden extenderse de 15 a 30 años.

Para calificar, el comprador debe demostrar ingresos estables (locales o extranjeros) respaldados por estados financieros, declaraciones de impuestos y pruebas de fondos. La propiedad sirve como garantía principal, y el banco registra una hipoteca de primer grado, o bien se traspasa a un fideicomiso de garantía.

Aunque el proceso puede tardar entre 60 y 90 días, ofrece una solución estructurada y a largo plazo con pagos predecibles y supervisión local.

Características:

• Procesos más largos (hasta 90 días)
• Tasas competitivas (más bajas que las privadas)
• Requiere más documentación
• Posibilidad de estructurar préstamos bajo una sociedad costarricense

4. Préstamos respaldados por capital o portafolio

Los Equity o Portfolio-Based Loans son estructuras de financiamiento en las que un inversionista utiliza sus activos o inversiones existentes —como acciones, bonos o fondos— como garantía para obtener un préstamo.

En lugar de garantizar el crédito con la propiedad que se va a comprar en Costa Rica, el préstamo se respalda con el valor del portafolio del inversionista, lo que le permite acceder a liquidez sin vender sus activos.

Los fondos obtenidos pueden usarse para comprar bienes raíces en Costa Rica, normalmente con condiciones favorables, ya que el riesgo está respaldado por los activos del prestatario en su país de origen. Las tasas de interés suelen oscilar entre el 4% y el 5%, lo que los hace especialmente atractivos frente a otras opciones de financiamiento disponibles.

Ventajas:

• Aprobaciones extremadamente rápidas (24–48 horas)
• Mantiene la liquidez disponible para otras inversiones

Consideraciones legales y de debida diligencia

Antes de entrar en cualquier acuerdo de financiamiento en Costa Rica, asegúrese de que:

• Se realice una revisión del título de propiedad para confirmar la titularidad, linderos y servidumbres.
• Un abogado calificado revise todos los documentos de préstamo, términos de garantía y procedimientos de cierre.
• La transacción cumpla con las leyes de financiamiento y propiedad de Costa Rica.

La asesoría legal es esencial para proteger tanto la inversión como la relación entre prestatario y prestamista.

Si usted es ciudadano de Estados Unidos o Canadá y no puede obtener financiamiento directo del vendedor en Costa Rica, aún tiene múltiples opciones disponibles.
Desde préstamos privados y programas hipotecarios tipo estadounidense, hasta bancos locales y préstamos respaldados por activos, existe una alternativa para cada perfil de comprador extranjero.

La clave está en trabajar con profesionales legales y financieros experimentados que comprendan tanto la legislación inmobiliaria costarricense como las estrategias de financiamiento para expatriados.

Su casa soñada, propiedad vacacional o inversión en Costa Rica sigue siendo posible, incluso sin financiamiento del vendedor.

Puede completar nuestro Formulario de Soluciones Financieras de Quatro Legal, que ayuda a nuestro equipo a recopilar la información necesaria para evaluar su perfil y asesorarle sobre el programa de financiamiento ideal.

Nuestro equipo legal se especializa en asistir a inversionistas extranjeros de Estados Unidos y Canadá en todas las etapas del proceso —desde trámites bancarios y cumplimiento regulatorio hasta la inscripción de hipotecas—, garantizando que su financiamiento se maneje de forma eficiente y segura.

Si desea explorar opciones de financiamiento en Costa Rica, contáctenos en financialsolutions@quatro.legal.

Quatro Legal ayuda a ciudadanos de Estados Unidos y Canadá a obtener financiamiento en Costa Rica a través de todas las alternativas descritas anteriormente.

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