El fenómeno del alquiler a corto plazo ha impactado significativamente el panorama legal en Costa Rica y la forma en que los propietarios usan y operan sus propiedades. El Gobierno y los municipios locales continúan promulgando leyes y regulando el mercado de alquileres, asegurándose de obtener ingresos a través de impuestos, permisos y licencias, sobre un sector que por años operó fuera del sistema tributario y en la informalidad.

Durante varios meses, en Quatro Legal hemos estado investigando cómo este cambio de mentalidad y nuevas regulaciones ha sido implementado por la Municipalidad de Santa Cruz, con el objetivo de asesorar a nuestros clientes y, por supuesto, determinar si los vacíos regulatorios que habíamos detectado desde hace tiempo ya han sido abordados.

Después de mucha investigación, paciencia e intercambios con la Municipalidad, finalmente obtuvimos claridad sobre el estado actual de las regulaciones, los cambios promulgados en 2024, y los requisitos que todos los propietarios de propiedades en alquiler deben conocer para operar conforme a la ley.

¿Qué establecían las regulaciones anteriores sobre las licencias comerciales para alquileres?

Las licencias comerciales en Santa Cruz están reguladas por el “Reglamento para Licencias Municipales del Cantón de Santa Cruz”, en adelante el “Reglamento”.

Históricamente, las licencias municipales han estado reguladas por el Código Municipal, que otorga a los municipios la potestad de emitir sus propias regulaciones. Sin embargo, el Reglamento original no contemplaba ni regulaba los alquileres a corto plazo, ya que esta figura fue reconocida hasta 2019 mediante la Ley para la Regularización del Alojamiento No Tradicional y su Intermediación a través de Plataformas Digitales.

El artículo 21 del Reglamento, vigente hasta junio de 2024, establecía lo siguiente:

“Artículo 21.- No se concederán licencias comerciales para actividades lucrativas en viviendas residenciales, salvo cuando el local comercial esté totalmente separado de la residencia, sin comunicación interna entre ambos.”

Esto significaba que muchas viviendas unifamiliares y apartamentos no calificaban para obtener una licencia comercial, ya que el área residencial y el área destinada al alquiler eran la misma.

Pese a esta clara disposición, muchas propiedades recibieron licencias comerciales gracias a asesorías erróneas y a una práctica informal por parte de la Municipalidad, que otorgaba licencias sin exigir el cumplimiento estricto del reglamento.

🔍 Nuestra firma advirtió por escrito sobre esta práctica, pero la Municipalidad continuó otorgándolas mientras los propietarios pagaran la tarifa correspondiente. Esto resultó en que muchos pagaran impuestos innecesarios y operaran con licencias que legalmente no debían haberse emitido.

¿Qué dicen las nuevas regulaciones de 2024?

El Concejo Municipal de Santa Cruz, en la sesión No. 12-2024 del 25 de junio, aprobó una reforma al artículo 21 para corregir la contradicción con la ley nacional. El nuevo texto es el siguiente:

“Artículo 21.- Se podrán conceder licencias comerciales para actividades lucrativas en viviendas residenciales únicamente en los siguientes casos:
a) Cuando la sección comercial esté completamente separada de la residencia, sin comunicación interna entre ambas.
b) Cuando la actividad implique alojamiento no tradicional, de conformidad con la Ley No. 9742 y su reglamento correspondiente.”

📌 Este cambio es importante porque reconoce explícitamente que los alquileres a corto plazo pueden operar legalmente bajo licencia comercial, aun si no hay separación física, siempre que se ajusten a la Ley 9742.

Con esta actualización, la Municipalidad ahora puede exigir, de forma clara y sin ambigüedades, que todos los propietarios de alquileres a corto plazo obtengan una licencia comercial conforme a la ley.

¿Qué implica esto para propietarios?

• Si operás un alquiler vacacional en Santa Cruz, necesitás revisar si tu propiedad cumple con los nuevos requisitos.

• Si tenés una licencia emitida antes de junio de 2024, es importante verificar su validez legal.

• Si te otorgaron una licencia sin cumplir las condiciones previas, probablemente recibiste un mal asesoramiento y podrías estar pagando impuestos innecesarios.

Este cambio representa un paso importante hacia la formalización del sector, el aumento de la recaudación fiscal y la equiparación de condiciones entre alquileres y negocios tradicionales como hoteles y hostales.

¿Necesitás ayuda?

Si tenés preguntas, comentarios o simplemente querés asegurarte de que tu propiedad cumple con las nuevas reglas, contactá a Gonzalo Rojas al correo 📩 grb@quatro.legal

Descargo de responsabilidad: La información proporcionada en esta publicación de blog es solo para fines informativos generales y no constituye asesoramiento legal. Aunque nos esforzamos por garantizar la exactitud y actualidad del contenido, las leyes y regulaciones están sujetas a cambios. Para obtener la información más precisa y actualizada, por favor contacte directamente nuestra oficina. Algunas imágenes pueden ser generadas por IA.