Talamanca, ubicado en la costa sur del Caribe de Costa Rica, en la provincia de Limón, es un cantón rico en cultura y ecología. Hogar de impresionantes paisajes naturales, Talamanca abarca distritos como Bratsi, Sixaola, Cahuita y Telire. El cantón es conocido por su herencia indígena, su diversa vida silvestre y sus playas vírgenes como Puerto Viejo y Manzanillo. Con un clima tropical y un estilo de vida relajado, atrae a visitantes que buscan aventura, ecoturismo y experiencias culturales. Además, Talamanca prioriza la conservación ambiental, con un plan regulador que promueve el desarrollo sostenible mientras preserva su patrimonio natural y cultural.

¿Qué es un Plan Regulador?

Un Plan Regulador en Costa Rica es un instrumento legal que regula el uso del suelo y orienta el desarrollo urbano y rural para promover el crecimiento ordenado y la protección ambiental. Aprobado por las municipalidades locales, este plan clasifica el terreno en distintas zonas —residenciales, comerciales, industriales, de conservación, entre otras— y define regulaciones como la altura de edificaciones, densidad y actividades permitidas. También gestiona la infraestructura pública y busca alinear las concesiones en la Zona Marítimo Terrestre (ZMT) con las normativas actuales.

Antecedentes del Plan Regulador en Talamanca

Talamanca ha enfrentado importantes desafíos para implementar un plan regulador integral. Durante años, la falta de regulación permitió un desarrollo no planificado y generó impactos ambientales. En 2012, el gobierno identificó múltiples propiedades en la ZMT de Talamanca que no cumplían con las regulaciones nacionales, resultando en notificaciones de desalojo para residentes y comercios.

Después de varios intentos fallidos, el Plan Regulador Costero del Distrito Talamanca-Cahuita fue aprobado el 26 de septiembre de 2023, cubriendo desde Cahuita hasta Manzanillo. Es el primer plan regulador formal del cantón. Sin embargo, la Sala Constitucional ordenó repetir la consulta indígena, indicando que el proceso no cumplió con los requisitos legales de participación. Es la segunda vez que la Corte falla en contra de la Municipalidad sobre este tema.

Zonificación según el Plan Regulador de Talamanca

El plan regula el uso del suelo mediante diferentes categorías de zonificación, cada una con usos permitidos, restricciones y requisitos específicos:

Áreas de Uso Mixto (MIX)

• Propósito: Integrar desarrollo turístico y comunitario

• Cobertura: 48.29% del área zonificada

• Usos permitidos: Negocios turísticos, viviendas, espacios comunitarios

• Condicionales: Pequeñas empresas con aprobación municipal

• Prohibidos: Industrias pesadas, centros comerciales grandes

• Requisitos: Tamaño de lote y altura según normativa; cobertura máxima varía por proyecto

Áreas Residenciales y Comunitarias (CAR & CAN)

• Propósito: Vivienda local e infraestructura comunitaria

• Usos permitidos: Casas unifamiliares, centros educativos, espacios comunales

• Condicionales: Actividades comerciales limitadas

• Prohibidos: Hoteles, discotecas, complejos turísticos grandes

• Requisitos: Cobertura máxima 50%, altura máxima de 2 pisos, retiros de 3 m frente y 2 m laterales

Zonas de Desarrollo Turístico (TAP-BD)

• Propósito: Proyectos turísticos de baja densidad con impacto ambiental controlado

• Ubicación: Áreas costeras con enfoque turístico

• Usos permitidos: Eco-lodges, hoteles de bajo impacto, comercios turísticos

• Condicionales: Proyectos de mayor densidad con revisión ambiental

• Prohibidos: Urbanización intensiva, industrias no turísticas

• Requisitos: Cobertura máxima 40%, altura limitada, zonas de amortiguamiento ambiental requeridas

Áreas Protegidas y de Conservación (PA)

• Propósito: Preservar ecosistemas y limitar la intervención humana

• Cobertura: Aproximadamente 10% del territorio

• Usos permitidos: Conservación, investigación, ecoturismo controlado

• Condicionales: Infraestructura mínima con permisos especiales

• Prohibidos: Desarrollo residencial, agricultura, industria

• Requisitos: Sin cobertura ni altura aplicable; se rige por normativa ambiental

  Impacto del Plan Regulador en Propietarios y Desarrolladores

  Este plan define qué tipo de actividades pueden realizarse en cada zona, afectando directamente:

• Permisos de construcción

• Valor de la propiedad

• Inversiones turísticas o residenciales

Cumplir con la zonificación y las regulaciones locales es fundamental para evitar sanciones o demoras legales.

¿Qué pasa con las concesiones y usos existentes en la ZMT?

En la Zona Marítimo Terrestre, la propiedad privada está restringida. Las concesiones deben tramitarse ante la municipalidad. Si una propiedad tiene uso preexistente, puede continuar bajo ciertas condiciones, pero cualquier renovación o ampliación debe ajustarse a las nuevas regulaciones de zonificación.

¿Cómo saber en qué categoría está su propiedad?

Debe solicitar un Certificado de Uso de Suelo a la Municipalidad de Talamanca:

• Qué incluye: Clasificación de zonificación y actividades permitidas

• Cómo solicitarlo: Presentando los datos de la propiedad

• Por qué es importante: Permite asegurar la legalidad antes de comprar, construir o modificar el uso del inmueble

Conclusión

Comprender el Plan Regulador de Talamanca es clave para cualquier persona interesada en adquirir propiedad, iniciar proyectos turísticos o garantizar el cumplimiento ambiental en esta región del Caribe costarricense. Dada la complejidad y los cambios potenciales en la normativa, se recomienda asesoría legal especializada.

📩Para orientación sobre requisitos de zonificación, uso del suelo, concesiones en la ZMT o permisos de desarrollo, puede contactar a Lourdes Andrea Vega Salas en lsv@quatro.legal.

Descargo de responsabilidad: La información proporcionada en esta publicación de blog es solo para fines informativos generales y no constituye asesoramiento legal. Aunque nos esforzamos por garantizar la exactitud y actualidad del contenido, las leyes y regulaciones están sujetas a cambios. Para obtener la información más precisa y actualizada, por favor contacte directamente nuestra oficina. Algunas imágenes pueden ser generadas por IA.