Problemas de Construcción: Cómo Manejar Retrasos y Disputas con Desarrolladores en Costa Rica

Construir tu casa o proyecto soñado en Costa Rica puede ser gratificante, pero contratiempos como retrasos o disputas pueden convertir la emoción en frustración. Comprender tus derechos y obligaciones legales es crucial para abordar los desafíos de construcción de manera efectiva. Esta guía proporciona consejos prácticos, fundamentados en la legislación costarricense, para proteger tu inversión y garantizar un proceso de construcción más fluido.

El contrato de construcción: Tu primera línea de defensa

En Costa Rica, el contrato de construcción está regulado por el Código Civil y leyes relevantes como la Ley 9635 sobre el Fortalecimiento de las finanzas públicas (que afecta las garantías del proyecto). Las disposiciones clave a incluir son:

• Cronograma y penalidades: Asegúrate de que el contrato especifique plazos y penalidades por incumplimiento, de acuerdo con el Artículo 729 del Código Civil, que enfatiza el cumplimiento de las obligaciones.
• Retención de garantía del 5%: Según las normas de construcción, es práctica estándar retener el 5% del valor total del proyecto. Este monto asegura que existan fondos disponibles para abordar defectos o trabajos incompletos. El porcentaje puede variar según las necesidades específicas y la complejidad del proyecto.
• Cláusula de resolución de disputas: Para evitar litigios prolongados, incluye cláusulas de mediación o arbitraje bajo la guía de la Ley de Resolución Alterna de Conflictos (Ley 7727). Consulta nuestro artículo aquí sobre cuándo es beneficioso incluir una cláusula de arbitraje.
• Consulta nuestro artículo aquí para analizar en detalle los aspectos cruciales a considerar al redactar tu contrato de construcción.

Reconocimiento y manejo de un incumplimiento contractual

Los incumplimientos pueden tomar varias formas, como:

• Finalización del proyecto después de la fecha límite del contrato.
• Uso de materiales de calidad inferior o incumplimiento de las especificaciones.
  Violación de la Ley 7600 sobre Ley de Igualdad de Oportunidades para las Personas con Discapacidad (por ejemplo, no incluir elementos de accesibilidad si son aplicables al proyecto).

Pasos a seguir:

• Documentar todo: Fotografías, correos electrónicos y otras comunicaciones escritas son evidencia esencial.
• Enviar una notificación formal: Según el Artículo 688 del Código Civil, puedes notificar formalmente al contratista para exigir el cumplimiento.

Uso de la retención del 5% y otras herramientas legales

• Acceso a los fondos retenidos: Si el contratista no cumple con sus obligaciones, la retención del 5% puede usarse para cubrir costos de reparaciones u otros problemas.
• Reclamar compensación: Si los daños exceden el monto retenido, el Artículo 1045 del Código Civil permite reclamar una compensación adicional.
• Rescindir el contrato: En casos de incumplimientos graves, es posible rescindir el contrato y buscar remedios alternativos bajo el Artículo 722 del Código Civil.

Qué hacer si las disputas escalan

Si la resolución informal falla:

• Presentar una queja ante el Ministerio de Economía, Industria y Comercio (MEIC): El MEIC supervisa el cumplimiento de las leyes de protección al consumidor en proyectos construidos por desarrolladores.
• Iniciar acciones legales: Presentar una demanda ante el tribunal puede ayudar a recuperar daños o hacer cumplir obligaciones.
• Soluciones alternativas: La mediación y el arbitraje, según la Ley 7727, ofrecen resoluciones más rápidas y menos costosas en comparación con los procedimientos judiciales tradicionales. Consulta nuestro artículo aquí sobre cuándo es beneficioso incluir una cláusula de arbitraje.

Medidas proactivas para futuros proyectos

• Investiga a tu contratista: Solicita referencias, verifica licencias, asegúrate del cumplimiento con la Seguridad Social y otras obligaciones, y revisa su historial.
• Incluye especificaciones detalladas: Define claramente los materiales, cronogramas y expectativas en el contrato.
• Usa un agente fiduciario: Asegúrate de que una cuenta de fideicomiso proteja tus fondos hasta la finalización del proyecto.
• Monitorea el progreso: Realiza visitas regulares al sitio con un inspector independiente si no eres un experto en ingeniería y mantén registros de pagos, inspecciones y comunicaciones. Establecer un cronograma de inspección con un ingeniero profesional puede ayudarte a recibir informes periódicos sobre el estado del proyecto desde una perspectiva técnica.

Conclusión

Aunque los contratiempos en la construcción pueden ser desalentadores, la legislación costarricense proporciona un marco robusto para proteger tus derechos como propietario. Al redactar un contrato sólido, aprovechar herramientas como la retención del 5% y buscar asistencia legal cuando sea necesario, puedes abordar disputas de manera efectiva y mantener tu proyecto en marcha.

Si está enfrentando desafíos en la construcción o necesita ayuda redactando contratos, contacta a Lourdes Andrea Vega Salas en lsv@quatro.legal para asesoría legal experta.

Descargo de responsabilidad: La información proporcionada en esta publicación de blog es solo para fines informativos generales y no constituye asesoramiento legal. Aunque nos esforzamos por garantizar la exactitud y actualidad del contenido, las leyes y regulaciones están sujetas a cambios. Para obtener la información más precisa y actualizada, por favor contacte directamente nuestra oficina. Algunas imágenes pueden ser generadas por IA.